Симферопольское ш., 52 км от МКАД
Чеховские Сосны КП, Чехов гор. округ
Дача 22,2 м², участок 11,3 сот., брус.
Цена 1,61 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 36 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 11,3 сот. = 1,7 млн → дом −84 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 78 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈444 тыс., покупка после торга ≈1,37 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,25 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,8 млн → от пессимистичной прибыль −9 тыс. ₽, маржа −0 %, ROI −0 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Повадино ≈7,9 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16812
Рейтинг 25/100 · уверенность 36 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 15.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 4.2 |
| участок | 5 | 66 % | 5.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 695 000 ₽ (11,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −84 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 784 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Бершово Поле ТСН | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бершово Поле ТСН | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бершово д. | 20 сот. | 4 200 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бершово д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бершово д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бершово д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бершово д. | 10 сот. | 1 320 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Мелихово с. | 10 сот. | 4 100 000 | 410 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Талеж с. | 32 сот. | 8 960 000 | 280 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Талеж с. | 6 сот. | 860 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 444 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 000 / 104 167 / 108 333 |
| цена объекта | 1 611 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 369 350 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 255 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 142 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 804 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -9 350 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Талеж СНТ | 22 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Атом СНТ | 21 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 104 762 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Автомобилист-3 СНТ | 24 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Севастополь СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 48 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Шерстяник СНТ | 18 м² | 10 сот. | 1 950 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Гридюкино д. | 25 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 78 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 1 611 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 611 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Д. Бершово, тер. Чеховские сосны, ул. Лесная, д. 29. Площадь дома 22,2 кв. М. Земельный участок 11,29 сот. Продажа в процедуре банкротства на электронном аукционе 9 июля. Заявки на участие принимаются до 7 июля. Минимальная/начальная цена 1'610'592 руб.