Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Мега СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 18 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 01.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 995 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 28 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,54 млн / целевая ≈1,39 млн / пессимист. ≈1,23 млн → от пессимистичной прибыль −910 тыс. ₽, маржа −74 %, ROI −42 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. пл. 92 км ≈3,2 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16810
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 10.7 |
| торг | 5 | 58 % | 4.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 6.5 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 995 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 104 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лесная Поляна СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мега СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Луч СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ромашка СНТ | 11,5 сот. | 800 000 | 69 565 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Персей СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 72 358 / 115 000 |
| цена объекта | 2 099 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 784 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 542 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 465 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 388 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 234 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -910 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Конденсатор-2 СНТ | 18 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 238 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Шараповские сады СНТ | 20 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Химик СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Новоселки пос. | 18 м² | 7 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Пешково с. | 20 м² | 6,6 сот. | 1 590 000 | 79 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Опыт СНТ | 20 м² | 9,5 сот. | 550 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Ромашкино-3 дп | 23 м² | 11,7 сот. | 1 500 000 | 65 217 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 099 000 (−201 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 099 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в Снт "Мега", Серпуховский район. Участок 12 соток в красивом зелёном месте рядом с Симферопольским шоссе удобный круглогодичный подъезд и быстрая дорога из Москвы. На участке: 2 небольших домика по 18 м2. Электричество подключено. Собственный колодец. Красивые берёзы и ели участок очень атмосферный и зелёный. Много пространства для отдыха, сада, бани или строительства основного дома. Тихое Снт, свежий воздух, природа и комфортная транспортная доступность делают это место отличным вариантом как для дачи выходного дня, так и для постоянного отдыха за городом. Преимущества: участок 12 соток. Удобный заезд с Симферопольской трассы. Электричество и вода. Взрослые деревья на участке. Спокойное и уютное место. Документы готовы к сделке. Звоните или пишите с удовольствием расскажу подробнее и договоримся о просмотре.