Симферопольское ш., 49 км от МКАД
Лопасня СНТ, Чехов гор. округ
Дача 30 м², участок 7,7 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Земля ≈188 тыс. ₽/сот. × 7,7 сот. = 1,45 млн → дом ≈354 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 58 тыс.–202 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −308 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Чехов ≈5,5 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16807
Рейтинг 30/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 5.2 |
| участок | 5 | 34 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 813 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 446 000 ₽ (7,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 354 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лопасня СНТ | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лопасня СНТ | 6,4 сот. | 1 224 000 | 191 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лопасня СНТ | 8,2 сот. | 1 658 000 | 202 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Коровино д. | 7,5 сот. | 1 400 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коровино д. | 6 сот. | 1 195 000 | 199 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Городище д. | 6,2 сот. | 1 310 000 | 211 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 19,7 сот. | 5 500 000 | 279 188 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Коровино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коровино д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Коровино д. | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 70 000 / 201 794 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 153 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 045 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 938 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 722 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -308 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 30,6 м² | 4,3 сот. | 1 800 000 | 58 824 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Городище д. | 28,8 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Ваулово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Венюково д. | 34,1 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 87 977 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Русские Дали СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Беляево АПК Москва СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Спутник СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лесная Элегия ТСН | 37,3 м² | 7,7 сот. | 3 700 000 | 99 196 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Губернские Дачи ТСН | 22,3 м² | 7,7 сот. | 4 500 000 | 201 794 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 800 000 (+50 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 1 790 000 (−10 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 000 000 (+210 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 1 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок в Снт "Лопасня". Снт расформировано, взносов и обязательных платежей нет. На участке имеется двухэтажный уютный дом и хозяйственный блок. Коммуникации: электроэнергия 15 квт; собственная скважина (в дом не заведена). Площадь участка 7,7 соток. Расположен в экологически чистой зоне рядом с рекой "Лопасня", прудом "Баранка" и родником. В непосредственной близости находится храм Николая Чудотворца. Хорошее место под строительство дома! Отличное место для проживания или отдыха на природе. Возможен быстрый просмотр. По всем вопросам звоните.