Симферопольское ш., 30 км от МКАД
2-Толбино СНТ, Подольск гор. округ
Дом 50 м², участок 5,5 сот., дерево.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 67 %
Земля ≈448 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 2,46 млн → дом ≈436 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,02 млн / целевая ≈3,62 млн / пессимист. ≈3,22 млн → от пессимистичной прибыль −146 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −4 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Гривно ≈2,8 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16803
Рейтинг 41/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 43 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 447 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 464 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 436 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Большое Толбино д. | 11,8 сот. | 25 000 000 | 2 118 644 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Симферопольское шоссе 30-й км | 37 сот. | 20 350 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Большое Толбино д. | 25 сот. | 17 500 000 | 700 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малое Толбино д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малое Толбино д. | 12 сот. | 5 600 000 | 466 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малое Толбино д. | 18 сот. | 22 500 000 | 1 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малое Толбино д. | 6 сот. | 2 650 000 | 441 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малое Толбино д. | 8 сот. | 4 650 000 | 581 250 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Малое Толбино д. | 5,2 сот. | 1 999 186 | 384 459 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 11 сот. | 12 000 000 | 1 090 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 980 / 85 890 / 135 294 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 024 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 823 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 622 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 219 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -146 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Петрица СНТ | 50 м² | 7 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Василек СНТ | 48,9 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 85 890 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Бор СНТ | 50,5 м² | 4 сот. | 3 000 000 | 59 406 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 51 м² | 8 сот. | 6 900 000 | 135 294 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Южный-2 СНТ | 51 м² | 5,5 сот. | 3 999 000 | 78 412 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Солнечная поляна СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 599 000 | 51 980 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | № 7 Дубки СНТ | 45,8 м² | 6,5 сот. | 4 200 000 | 91 703 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 54 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 185 185 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Испытатель-1 СНТ | 45 м² | 6,4 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ромашка СНТ | 49,7 м² | 5,9 сот. | 5 250 000 | 105 634 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 700 000 (−400 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 900 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Заголовок: Уютная дача с мансардой в Подольском районе (СНТ "2-Толбино") / Готово к сезону! Текст: Продается дача в отличном месте д. Малое Толбино, СНТ "2-Толбино". Участок ровный, квадратный, полностью огорожен заезжай и отдыхай! Дом: деревянный, 1 этаж + просторная мансарда. Есть печь будет тепло в межсезонье и уютно по вечерам. Состояние хорошее, требует вашего личного декора. Участок: земли сельхозназначения (ведение садоводства). Ухоженный, растут плодовые деревья, есть хозпостройки для инвентаря. Коммуникации: вода из колодца (свой источник, ни от кого не зависишь). Почему стоит посмотреть: Тихий район, близко к городу (хорошая транспортная доступность) Все готово к сезону не нужно вкладываться в ограду и посадки Юридически чисто, оформлено в собственность