Симферопольское ш., 28 км от МКАД
Металлист-3 СНТ, Подольск гор. округ
Дача 54,1 м², участок 9,5 сот., каркас.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 20.06.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Земля ≈308 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 2,93 млн → дом ≈24 тыс. ₽, 444 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 43 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,29 млн / целевая ≈3,86 млн / пессимист. ≈3,43 млн → от пессимистичной прибыль −160 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −4 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Львовская ≈1,3 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16799
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 308 036 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 926 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 24 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 444 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 11,5 сот. | 7 700 000 | 669 565 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 49 сот. | 14 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 13 500 000 | 1 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 9 650 000 | 965 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,4 сот. | 2 400 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Отдых СНТ | 6,4 сот. | 2 900 000 | 453 125 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 5,6 сот. | 4 500 000 | 803 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 11,2 сот. | 7 700 000 | 687 500 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 082 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 167 / 72 550 / 119 980 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 288 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 074 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 859 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 430 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -159 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Березки-2 СПК | 49,4 м² | 8,3 сот. | 4 500 000 | 91 093 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Гривно СНТ | 60 м² | 8,1 сот. | 4 549 000 | 75 817 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Антропово д. | 53,4 м² | 10 сот. | 4 999 999 | 93 633 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Отдых СТ | 60 м² | 8,5 сот. | 2 590 000 | 43 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Березки-2 СПК | 43,3 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 69 284 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Сфера СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Лесовод ТСН | 55,5 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 50 450 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Луч-Калачево СНТ | 50 м² | 8 сот. | 5 999 000 | 119 980 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Сынково с. | 65 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 66 154 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Луч-Калачево СНТ | 48 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача площадью 54 м2, построенная в 2000 году. Дом каркасно- щитовой не утеплён( летнее проживание), с косметическим ремонтом, расположен на участке 10 соток в Снт. В доме два этажа, три комнаты, терраса или веранда. Водоснабжение осуществляется через колодец. Санузел находится на улице. Без прописки. На территории ухоженный сад с деревьями и кустарниками, есть место для отдыха и парковки. ( 2 въезда!)До ближайшей остановки общественного транспорта можно дойти пешком.