Симферопольское ш., 84 км от МКАД
Михайловка д., Серпухов гор. округ
Дом 50 м², участок 14 сот.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 27.05.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 56 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 1,07 млн → дом ≈1,13 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 44 тыс.–160 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,6 млн / целевая ≈4,14 млн / пессимист. ≈3,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈812 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ока ≈4,1 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16797
Рейтинг 56/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 25.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.4 |
| участок | 5 | 91 % | 5.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 50 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 76 545 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 072 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 128 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 560 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Михайловка д. | 8,1 сот. | 800 000 | 98 765 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Михайловка д. | 12,3 сот. | 900 000 | 73 171 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Липицы с. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Михайловка д. | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Банино д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Липицы с. | 10 сот. | 990 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Банино д. | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михайловка д. | 15,7 сот. | 2 099 000 | 133 694 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михайловка д. | 8 сот. | 316 500 | 39 562 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Михайловка д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 000 / 84 854 / 159 923 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 602 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 372 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 142 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 682 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 812 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Михайловка д. | 50 м² | 8,2 сот. | 5 499 999 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Липицы с. | 50 м² | 10 сот. | 4 450 000 | 89 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Волково-1 СНТ | 50 м² | 9,3 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Липицы с. | 54,8 м² | 10 сот. | 4 650 000 | 84 854 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 48 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 145 833 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Липицы с. | 54,8 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 69 343 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 51,9 м² | 8,8 сот. | 8 300 000 | 159 923 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Липицы с. | 54,8 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 69 343 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Липицы с. | 45 м² | 8,2 сот. | 2 850 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Большевик пос. | 50 м² | 14,9 сот. | 17 000 000 | 340 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.05.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 200 000 (−900 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом для круглогодичного проживания на участке 14 соток. Все удобства в доме, дом продается со всей мебелью. звоните Уважаемые Клиенты и Коллеги.