Симферопольское ш., 34 км от МКАД
Молоди с., Чехов гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 55 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,15 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 48 тыс.–169 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,09 млн / целевая ≈3,68 млн / пессимист. ≈3,27 млн → от пессимистичной прибыль ≈298 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Молоди ≈2,2 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16795
Рейтинг 44/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 10.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 21.8 |
| торг | 5 | 36 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 191 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 148 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 502 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 722 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | ВИМС-2 СНТ | 46 сот. | 12 880 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Молоди с. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Молоди ЖСК | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Молоди с. | 9,2 сот. | 2 950 000 | 320 652 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Молоди с. | 18,3 сот. | 5 690 000 | 310 929 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ВИМС-2 СНТ | 34,3 сот. | 9 490 000 | 276 676 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Молоди с. | 25 сот. | 5 500 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Молоди с. | 16 сот. | 5 100 000 | 318 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Молоди с. | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Молоди с. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 826 / 103 212 / 168 719 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 089 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 885 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 680 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 271 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 298 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Малое Толбино д. | 36 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Слепушкино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 4 705 000 | 117 625 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лесник СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 76 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Дивный КП | 41,5 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 125 301 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | 41 м² | 6,6 сот. | 4 705 000 | 114 756 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.5 км | Шелест КП | 41 м² | 5,5 сот. | 3 700 000 | 90 244 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Шишкино д. | 32 м² | 6 сот. | 5 399 000 | 168 719 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Новое Матчино КП | 46 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 47 826 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прописка возможна, дом зарегистрирован жилым. Начали пристраивать террасу вкрутили сваи.