Симферопольское ш., 50 км от МКАД
Чехов г., Чехов гор. округ
Дача 30 м², участок 4 сот., газоблок.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 25.09.2025.
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Земля ≈187 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 749 тыс. → дом ≈1,05 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 55 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,17 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,74 млн → от пессимистичной прибыль −291 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Чехов ≈3 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16793
Рейтинг 28/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 319 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 749 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 17 сот. | 8 800 000 | 517 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 6,9 сот. | 3 750 000 | 543 478 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 3 сот. | 1 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 10,4 сот. | 5 150 000 | 495 192 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Крюково д. | 15 сот. | 8 000 000 | 533 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 25 сот. | 4 000 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 7 990 000 | 532 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 11,5 сот. | 1 850 000 | 160 870 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 64 710 / 122 000 |
| цена объекта | 1 799 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 529 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 173 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 064 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 956 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 738 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -291 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Юг СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Скурыгино СНТ | 28 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 89 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | имени 50-летия Великого Октября СНТ | 34,1 м² | 5,9 сот. | 1 900 000 | 55 718 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Ваулово д. | 25 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 122 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Петропавловка д. | 37 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 59 459 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Шарапово с. | 36 м² | 5,5 сот. | 3 100 000 | 86 111 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Нива СНТ | 36 м² | 3,8 сот. | 1 980 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Ногина-6 СНТ | 38 м² | 5 сот. | 2 448 000 | 64 421 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 21.10.2025 | 1 999 000 (−301 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 799 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 799 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в черте города, заезд на участок с двух сторон, дача на ленточном фундаменте стены блок вода и канализация заведены в хозблок где размещены душевая кабина и унитаз. Электричество 15 квт 380в., на участке из дополнительных строений имеется второй хозблок для хранения инструментов и садового инвентаря. Есть возможность расширения участка до 8.5 соток. Рядом в пяти минутах пешком остановка автобуса и сетевые магазины. Торг уместен.