Симферопольское ш., 80 км от МКАД
Кирпичного завода пос., Серпухов гор. округ
Дача 12 м², участок 7,2 сот., брус.
Цена 1,55 млн ₽; цена не менялась с 06.05.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 51 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 399 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 96 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 55 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈140 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈951 тыс. / целевая ≈856 тыс. / пессимист. ≈761 тыс. → от пессимистичной прибыль −696 тыс. ₽, маржа −92 %, ROI −48 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — нет; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 107 км ≈1,8 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16792
Рейтинг 15/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 29 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 357 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 399 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 151 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 95 917 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Кирпичного завода пос. | 7 сот. | 320 000 | 45 714 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кирпичного завода пос. | 9 сот. | 1 150 000 | 127 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Кирпичного завода пос. | 10 сот. | 413 690 | 41 369 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Кирпичного завода пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орфей СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орфей СНТ | 7 сот. | 590 000 | 84 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Орфей СНТ | 4,2 сот. | 800 000 | 190 476 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кирпичного завода пос. | 5 сот. | 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заокская Долина СНТ | 14 сот. | 1 200 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Окские Сады СНТ | 6 сот. | 630 000 | 105 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 90 000 / 100 000 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 951 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 903 000 ₽ |
| продажа: целевая | 856 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 761 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -696 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −92 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Волково д. | 10 м² | 6,1 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Коммунальник СНТ | 10 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 390 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Ланьшино СНТ | 10 м² | 6 сот. | 900 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 15 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 1 550 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача площадью 12 кв. М из бруса с печным отоплением. Дом требует ремонта, но обладает большим потенциалом для создания комфортного пространства. На участке площадью 720 кв. М расположены плодовые деревья и просторный сад. В шаговой доступности находится магазин. Электричество подключено, газ отсутствует. Санузел расположен на улице. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность. Отличное место для отдыха на природе.