Симферопольское ш., 70 км от МКАД
Северный СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 52 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 12.01.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈77 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 619 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 36 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,42 млн / целевая ≈2,18 млн / пессимист. ≈1,94 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; нет септика (туалет вне дома); газ — по границе.
До ст. Серпухов ≈6,6 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16790
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 92 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 77 372 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 619 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 881 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 173 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Северный СНТ | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Северный СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Северный СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Северный СНТ | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Северный СНТ | 16 сот. | 1 990 000 | 124 375 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Приветливое СНТ | 10,3 сот. | 800 000 | 77 670 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Костино д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Костино д. | 10,4 сот. | 3 126 000 | 300 577 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Костино д. | 14 сот. | 779 800 | 55 700 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Костино д. | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 556 / 42 414 / 51 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 424 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 303 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 182 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 939 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 126 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Нива СНТ | 50 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ногина-6 СНТ | 58 м² | 4,6 сот. | 2 600 000 | 44 828 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Нива СНТ | 45 м² | 4 сот. | 1 600 000 | 35 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Орбита СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.01.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 10.04.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачный участок с домом, в хорошем поселке. Водоснабжение скважина в теплое время года, газ по границе участка, туалет на улице. Можно сделать для круглогодичного проживания, в том числе и прописка. Участок находится в экологически чистом районе. Вокруг лес, много грибов, ягод. Есть хоз. Постройки. Один собственник, межевание проведено и на руках.