Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Сенино д., Чехов гор. округ
Дом 95 м², участок 5 сот., пенобетон.
Цена 3,44 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 596 тыс. → дом ≈2,85 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 36 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,83 млн / целевая ≈3,44 млн / пессимист. ≈3,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,77 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Луч ≈6,5 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16788
Рейтинг 22/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 286 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 596 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 849 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 989 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сенино д. | 20 сот. | 3 400 000 | 170 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 11,7 сот. | 1 400 000 | 119 658 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 6,5 сот. | 1 350 000 | 207 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 17 сот. | 2 380 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 16,7 сот. | 1 990 000 | 119 162 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 17 сот. | 2 600 000 | 152 941 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сенино д. | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 95 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 263 / 40 474 / 60 474 |
| цена объекта | 3 445 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 928 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 825 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 634 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 442 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 060 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 768 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Сенино д. да: «ванная» + «отделке» | 95 м² | 5 сот. | 3 445 000 | 36 263 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Ермолово д. да: «санузел» + «отделке» | 95 м² | 5 сот. | 3 545 000 | 37 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Пешково с. да: «ванная» + «под ключ» | 95 м² | 5 сот. | 5 745 000 | 60 474 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ивановское с. да: «ванная» + «под ключ» | 95 м² | 5,5 сот. | 4 145 000 | 43 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 3 445 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 445 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом с отделкой деревом Заезжай и живи! Мечтаете о собственном доме, где пахнет деревом, а не городским смогом? Этот вариант для вас! Продается теплый и светлый дом, построенный "для себя". Мы объединили надежность пеноблока и уют натурального дерева. Внутри дышится легко, а зимой дом отлично держит тепло. Почему этот дом стоит выбрать: Материалы: Стены из пеноблока (тихо и тепло) + качественная отделка деревом (эстетика и уют). Готовность: Дом полностью готов к проживанию. Не нужно ждать окончания стройки или тратить нервы на ремонт. Участок 5 соток: Идеальный размер достаточно места для зоны барбекю, террасы или небольшого сада, при этом уход не отнимает все свободное время. Локация: Тихий район, где вы будете высыпаться, но при этом вся инфраструктура и транспорт под рукой. Главное Преимущество: Мы предлагаем уникальные условия Аренда с правом выкупа! Если у вас нет всей суммы сразу или возникли сложности с ипотекой это ваш шанс стать собственником уже сегодня. Живите сейчас, платите постепенно! Звоните прямо сейчас! Приезжайте на просмотр, чтобы почувствовать атмосферу дома лично.