Симферопольское ш., 50 км от МКАД
Городище д., Чехов гор. округ
Дача 28,8 м², участок 4 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 12.04.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Земля ≈193 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 774 тыс. → дом ≈1,23 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 58 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈476 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,76 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,41 млн → от пессимистичной прибыль −764 тыс. ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Чехов ≈5,9 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16787
Рейтинг 22/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 396 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 774 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 226 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 569 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Городище д. | 6,2 сот. | 1 310 000 | 211 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 7,1 сот. | 1 595 000 | 224 648 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Городище д. | 6 сот. | 1 199 000 | 199 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопасня СНТ | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лопасня СНТ | 8,2 сот. | 1 658 000 | 202 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопасня СНТ | 6,4 сот. | 1 224 000 | 191 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коровино д. | 7,5 сот. | 1 400 000 | 186 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 30 сот. | 8 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 476 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 58 824 / 70 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 765 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 677 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 588 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 412 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -764 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | 30,6 м² | 4,3 сот. | 1 800 000 | 58 824 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Ваулово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Русские Дали СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Спутник СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 108 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2-х этажный каркасный дом с участком 4 сотки, правильной формы, в мкр. Ровки Снт "Дружба". В доме имеется электричество, на участке летний водопровод. В шаговой доступности лес, родник, река Лопасня, до автобусной остановки 10 мин. Дом требует вложений, самой некогда заниматься. Торг.