Симферопольское ш., 75 км от МКАД
Бобровое СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 100 м², участок 17 сот., газоблок.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 05.07.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 58 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 1,04 млн → дом ≈1,16 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 33 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,17 млн / целевая ≈4,65 млн / пессимист. ≈4,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈367 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина.
До ст. Серпухов-Ветка ≈9,8 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16786
Рейтинг 43/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 19 % | 8.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 40 % | 2.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 037 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 163 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 630 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Бобровое СНТ | 10,4 сот. | 500 000 | 48 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шатово д. | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 9,3 сот. | 350 000 | 37 634 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 12,5 сот. | 999 990 | 79 999 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатово д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатово д. | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Карпова Поляна м. | 10,4 сот. | 995 000 | 95 673 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бобровое СНТ | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 50 000 / 55 556 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 171 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 912 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 654 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 137 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 367 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.9 км | Русский Лес СНТ | 90 м² | 15 сот. | 5 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Рыжиково д. | 100 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Воронино СНТ | 114 м² | 14,5 сот. | 3 800 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 200 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом-дача(из блоков) в живописном месте в районе д. Шатово Снт Полянка. Ровный участок с выходом к пруду. Имеется хозблок. Эл-во 5 квт., скважина. В шаговой доступности грибные места. Подробности по телефону. Документы готовы к сделке.