Симферопольское ш., 71 км от МКАД
Ногина-3 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 36 м², участок 7,9 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 25.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈250 тыс. ₽/сот. × 7,9 сот. = 1,98 млн → дом −276 тыс. ₽, −8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–139 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,31 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −115 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −5 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Серпухов ≈1,3 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16781
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 19 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 35 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 975 000 ₽ (7,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −276 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −7 667 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ногина-3 СНТ | 6,1 сот. | 3 400 000 | 557 377 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бутурлино д. | 5 сот. | 2 950 000 | 590 000 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бутурлино д. | 6 сот. | 3 600 000 | 600 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Нефедово д. | 6,4 сот. | 2 122 000 | 331 562 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пограничный пос. | 8 сот. | 1 280 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10,7 сот. | 5 300 000 | 495 327 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Нефедово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нефедово д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Нефедово д. | 8,3 сот. | 2 100 000 | 253 012 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 73 888 / 138 611 |
| цена объекта | 1 699 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 444 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 561 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 433 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 305 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 049 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -115 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Бутурлино д. | 36 м² | 8,3 сот. | 4 990 000 | 138 611 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Труженик СНТ | 36,2 м² | 4,5 сот. | 4 000 000 | 110 497 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 40 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Пущино д. | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Солнечная Поляна СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 350 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Нива СНТ | 32 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 60 938 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Нива СНТ | 40 м² | 4 сот. | 1 550 000 | 38 750 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Персей СНТ | 34,2 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 87 719 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Авангард СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 1 749 000 (−1 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 699 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 699 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается дача на 7.9 сотках земли в Снт Ногина-3 в городе Серпухов. Летняя вода, в дом не заведена, но есть возможность провести. Электричество. Один взрослый собственник. Полная стоимость в договоре. По остальным вопросам, прошу звонить.