Симферопольское ш., 57 км от МКАД
Волосово д., Чехов гор. округ
Дом 45 м², участок 6 сот., бревно, 2010 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 17.09.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 70 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 862 тыс. → дом ≈637 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль ≈120 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: свет — нет; в описании: колодец, газ.
До ст. Шарапова Охота ≈4,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16778
Рейтинг 34/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 601 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 862 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 637 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 156 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Волосово д. | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Волосово д. | 7 сот. | 740 000 | 105 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Волосово д. | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Волосово д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Волосово д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Волосово д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волосово д. | 12,4 сот. | 2 000 000 | 161 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Волосово д. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Волосово д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Волосово д. | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 222 / 65 556 / 71 429 |
| цена объекта | 1 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 274 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 867 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 724 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 580 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 294 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 119 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Рыжиково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубки СНТ | 41,6 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 48 077 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Гришенки д. | 45 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 100 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дружба-1 СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Орлиные Холмы СНТ | 45 м² | 5 сот. | 2 950 000 | 65 556 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Сигнал СНТ | 48 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Шарапова Охота пос. | 42 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 71 429 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Лопасня СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Пешково с. | 43,1 м² | 8 сот. | 2 850 000 | 66 125 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Манушкино СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.09.2025 | 1 499 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 499 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная продажа земельного участка с домом в деревне Волосово. Продаётся дача 45 кв. М на участке 6 соток от 60 км от Мкад. В доме 1 спальня, гостиная, терраса. Участок ровный, правильной формы, есть плодовые деревья и кустарники. На участке есть хозблок. Автобусная остановка в шаговой доступности. Подъезда нет, нужно расчистить дорогу. Коммуникации колодец, газ по участку. Электричества нет нужно подключать, столб у границы. Дом не зарегистрирован.