Симферопольское ш., 92 км от МКАД
Присады д., Серпухов гор. округ
Дом 74 м², участок 6 сот., 2000 год.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 22.06.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 67 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 356 тыс. → дом ≈2,59 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 52 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,28 млн / целевая ≈4,75 млн / пессимист. ≈4,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈334 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Ока ≈11,7 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16776
Рейтинг 14/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 17 % | 7.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 14 % | 2.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 356 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 594 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 054 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Присады д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Присады д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Присады д. | 12,1 сот. | 2 000 000 | 165 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Присады д. | 8 сот. | 405 000 | 50 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полянка СНТ | 6,1 сот. | 850 000 | 139 344 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Опыт СНТ | 6,4 сот. | 948 000 | 148 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Любожиха СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Белок СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белок СНТ | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Присады-ИТЭБ СНТ | 7,2 сот. | 650 000 | 90 278 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 886 / 70 988 / 92 246 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 277 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 013 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 749 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 222 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 334 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Присады д. | 74,8 м² | 6,5 сот. | 6 700 000 | 89 572 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Пущино д. | 74,8 м² | 6,4 сот. | 6 900 000 | 92 246 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 75 м² | 9 сот. | 12 970 000 | 172 933 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Семеновское д. | 72,1 м² | 6 сот. | 5 250 000 | 72 816 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Присады-ИТЭБ СНТ | 68,4 м² | 6,5 сот. | 3 549 000 | 51 886 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Присады-ИТЭБ СНТ | 81 м² | 8 сот. | 5 750 000 | 70 988 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полянка СНТ | 81 м² | 7,6 сот. | 5 750 000 | 70 988 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 68 м² | 6,5 сот. | 3 990 000 | 58 676 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Биоприбор СНТ | 80 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Биоприбор СНТ | 68 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 61 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом 74кв.м из кирпича на участке 6сот в деревне Присады. Заведено электричество, вода "колодец", печное отопление. Есть гараж с смотровой ямой и 3 погреба На участке Плодовый деревья и кустарники. Один собственник, зарегистрированных нет, обременений нет.