Симферопольское ш., 87 км от МКАД
Якшино д., Серпухов гор. округ
Дом 80 м², участок 18 сот., кирпич.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 27.08.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 915 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 34 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,69 млн / целевая ≈5,12 млн / пессимист. ≈4,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈64 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Романовские дачи ≈9,3 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16771
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.8 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 848 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 915 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 485 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 062 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Якшино д. | 30 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Якшино д. | 25 сот. | 1 750 000 | 70 000 | в продаже 20.10.2026 | сохраненная копия |
| 1.3 км | Якшино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Родник СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Якшино д. | 6,6 сот. | 2 100 000 | 318 182 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Зайцево д. | 11,2 сот. | 598 000 | 53 393 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сосенка СНТ | 9,1 сот. | 1 300 000 | 142 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Сосенка СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Зайцево д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Глазово-2 д. | 12,4 сот. | 590 000 | 47 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 846 / 76 135 / 81 720 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 692 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 407 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 123 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 554 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 64 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Шепилово д. | 72 м² | 9,3 сот. | 2 599 000 | 36 097 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Липицы с. | 68,3 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 76 135 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Коптево СНТ | 65 м² | 18 сот. | 2 200 000 | 33 846 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Липицы с. | 68,3 м² | 10 сот. | 5 200 000 | 76 135 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Банино д. | 93 м² | 9,5 сот. | 7 600 000 | 81 720 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.08.2025 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю дом в Подмосковье, Серпуховский район д. Якшино. Дом из кирпича, 1 этаж 80кв, м. ( подземный этаж 1, 80кв, м.)Предусмотрен 2-й этаж. Дом требует ремонта, В доме имеется канализации, свет, отопление, вода( летний вариант, по границе). Участок Лпх, Пмж 18 соток, на участке имеются плодоносные деревья. Круглогодичный подъезд, имеются водоемы, Лес. Собственник. Реальному покупателю торг.