Симферопольское ш., 69 км от МКАД
Шарапова Охота пос., Серпухов гор. округ
Дом 100 м², участок 8 сот., дерево, 1985 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 70/100 · уверенность 71 %
Земля ≈131 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,45 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 52 тыс.–170 тыс. ₽/м², медиана 89 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,68 млн / целевая ≈7,82 млн / пессимист. ≈6,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,92 млн ₽, маржа 42 %, ROI 73 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Шарапова Охота ≈0,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16770
Рейтинг 70/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 6 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 131 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 050 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 450 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шарапова Охота пос. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шарапова Охота пос. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 1 320 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 792 / 89 194 / 169 524 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 684 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 250 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 816 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 947 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 922 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 73 % |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Вентилятор СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 100 м² | 8 сот. | 6 950 000 | 69 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лесная поляна КП да: «душевую кабину» + «мебелью» | 105 м² | 8 сот. | 17 800 000 | 169 524 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Новое Сенино дп да: «санузел» + «отделкой» | 106 м² | 8,6 сот. | 5 490 000 | 51 792 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Манушкино д. да: «санузлом» + «мебели» | 105 м² | 8 сот. | 12 500 000 | 119 048 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Кулаково д. да: «санузелом» + «ламинат» | 110 м² | 8 сот. | 7 500 000 | 68 182 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Манушкино д. да: «санузла» + «дизайнерскому проекту» | 90 м² | 8 сот. | 9 800 000 | 108 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2-х этажный дом, тихое место, хорошие соседи. Высота потолков 2,5 м. Сруб 6Х6, одна терраса под общей крышей, вторая пристроена. Требуется ремонт пола на первом этаже. Без обременений.