Симферопольское ш., 78 км от МКАД
Новинки-Бегичево д., Серпухов гор. округ
Дом 23,7 м², участок 6 сот., дерево, 1990 год.
Цена 1,95 млн ₽, поднимали с 1,69 млн; первая цена 1,69 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Земля ≈143 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 856 тыс. → дом ≈1,09 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 37 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈374 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,5 млн / пессимист. ≈1,33 млн → от пессимистичной прибыль −696 тыс. ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь.
До ст. пл. 92 км ≈12 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16763
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 23 % | 1.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 142 683 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 856 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 094 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 160 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новинки-Бегичево д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новинки д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новинки д. | 15 сот. | 3 700 000 | 246 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки-Бегичево д. | 16 сот. | 2 400 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки-Бегичево д. | 15,5 сот. | 17 050 000 | 1 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новинки-Бегичево д. | 18,6 сот. | 5 000 000 | 268 817 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новинки-Бегичево д. | 8,5 сот. | 2 964 000 | 348 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сераксеево д. | 16,4 сот. | 2 300 000 | 140 244 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сераксеево д. | 12 сот. | 5 750 000 | 479 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Воскресенки д. | 14,6 сот. | 1 850 000 | 126 712 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 23,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 374 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 667 / 58 334 / 78 333 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 669 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 586 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 502 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 335 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -696 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.7 км | Медик-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Новый Быт с. | 29 м² | 6 сот. | 4 688 000 | 161 655 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Луч СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Факел-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Новый Быт с. | 30 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 690 000 | история площадки |
| 27.11.2025 | 1 650 000 (−40 000) | история площадки |
| 10.02.2026 | 1 950 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в деревне Новинки-Бегичево , Серпуховского района, Московской области , с пропиской . Дом отдельно стоящий, 23,7 кв.м., старенький из бревна, под снос , или строительство нового дома . Участок 6 соток , огорожен с двух сторон , ровный , прямоугольной формы. Статус земли - ЛПХ ( земли населенных пунктов ) . Коммуникации - свет , туалет на улице . Жилая деревня , соседи хорошие , живут круглогодично , строятся . Вокруг лес, грибные и ягодные места. Свежий воздух , атмосфера русской деревни . Отличное место для строительства загородного дома . Ходит рейсовый автобус до Серпухова . Более пяти лет в собственности . Кадастровый номер участка 50:32:0050107:268