Симферопольское ш., 71 км от МКАД
Глазово д., Серпухов гор. округ
Дом 50 м², участок 8,5 сот., газоблок.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Земля ≈168 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,42 млн → дом ≈1,68 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 60 тыс.–159 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,49 млн / целевая ≈4,04 млн / пессимист. ≈3,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈53 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Серпухов-Ветка ≈3,9 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16759
Рейтинг 27/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 3 % | 1.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 167 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 424 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 676 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Глазово д. | 8 сот. | 2 700 000 | 337 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Глазово д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Глазово д. | 7,9 сот. | 3 000 000 | 379 747 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Глазово д. | 30 сот. | 5 250 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Глазово д. | 8 сот. | 4 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нарские Горки ДНП | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Времена Года ДНП | 6 сот. | 540 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Глазово д. | 10 сот. | 2 390 000 | 239 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нарские Горки ДНП | 12 сот. | 3 800 000 | 316 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нарские Горки ДНП | 19,9 сот. | 5 900 000 | 296 482 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 603 / 93 212 / 159 151 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 485 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 261 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 036 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 588 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 53 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Клейменово д. | 45,3 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 59 603 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Пролетарский пос. | 57 м² | 9 сот. | 5 050 000 | 88 596 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Манушкино д. | 50 м² | 6,7 сот. | 7 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Дубровка д. | 41,9 м² | 12,7 сот. | 4 099 000 | 97 828 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Новое Сенино дп | 63 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 65 079 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Березенки ТСН | 37,7 м² | 10,7 сот. | 6 000 000 | 159 151 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 02.05.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 3 499 990 (−300 010) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 290 000 (−209 990) | история площадки |
| 24.06.2026 | 3 100 000 (−190 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом из газоблока, площадью 50 м2 на участке 8.5 соток. Дом двухэтажный с одной комнатой, требует ремонта. На территории имеется скважина для водоснабжения. Электричество 15квт. Адрес присвоен! Можно прописаться. Канализация и вода в доме. Земельный участок относится к категории Лпх. Участок огорожен забором, что обеспечивает приватность и безопасность. Рядом находится магазин, что делает проживание здесь удобным. Дом расположен в тихом районе с хорошей транспортной доступностью. В пяти минутах от города. Кадастровый номер 50:32:0020203:557.