Симферопольское ш., 68 км от МКАД
Ногина-6 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 60 м², участок 5,8 сот., щитовой.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 798 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −1,33 млн ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: колодец; газ — нет.
До ст. Авангард ≈2 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16758
Рейтинг 20/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 798 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 701 900 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 365 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Нива СНТ | 10 сот. | 1 640 000 | 164 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Люблинский садовод СТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Люблинский садовод СТ | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Судимля д. | 10 сот. | 576 000 | 57 600 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воздвиженка д. | 12 сот. | 2 080 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воздвиженка д. | 11,6 сот. | 2 080 000 | 179 310 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Воздвиженка д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воздвиженка д. | 9,3 сот. | 1 530 000 | 164 516 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Судимля д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Воздвиженка д. | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 48 733 / 77 519 |
| цена объекта | 2 499 900 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 124 915 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 498 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 373 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 248 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 326 915 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Пролетарский пос. | 60,3 м² | 8,1 сот. | 5 800 000 | 96 186 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нива СНТ | 53 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 43 396 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Шараповские сады СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Дракино СНТ | 58 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 55 172 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Росиночка СНТ | 55 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 54 545 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Лесная поляна КП | 64,5 м² | 7,7 сот. | 5 000 000 | 77 519 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Восход СНТ | 54,2 м² | 5,8 сот. | 2 299 000 | 42 417 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Автомобилист СНТ | 50 м² | 8,4 сот. | 3 450 000 | 69 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Геолог СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 31 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Росиночка СНТ | 51,3 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 733 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 2 499 900 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 499 900 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный щитовой домик, 2 км станция Авангард, автобусная остановка от г, Серпухов, вокруг лес. Газа нет, туалет выгребная яма. Душ, колодец.