Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Серпухов г., Серпухов гор. округ
Дом 26 м², участок 2,6 сот., бревно.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 04.12.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 46 %
Земля рядом ≈109 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 79 тыс.–187 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈520 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 Часть») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈1,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16752
Рейтинг 24/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 153 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Бутурлино д. | 12,2 сот. | 2 699 000 | 221 230 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пущино д. | 12 сот. | 4 500 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пущино д. | 10 сот. | 2 900 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пущино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пущино д. | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 8 сот. | 960 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Пущинская Слобода на Наре ДНП | 12,3 сот. | 5 200 000 | 422 764 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 26 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 571 / 92 000 / 186 667 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 Часть») — экономику по целым домам не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/4 Часть») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | 25 м² | 2,7 сот. | 2 300 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 28 м² | 3 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 30 м² | 1,7 сот. | 5 600 000 | 186 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.12.2025 | 1 650 000 | история площадки |
| 02.01.2026 | 1 250 000 (−400 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 1 350 000 (+100 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 1 100 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
1/4 Часть дома (середина). Коммуникации по границе. Продажа от собственника.