Новорязанское ш., 51 км от МКАД
Виола СНТ, Раменский гор. округ
Дом 44 м², участок 7 сот., каркас, 2024 год.
Цена 2,95 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 885 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 37 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈780 тыс., покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,91 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,76 млн ₽, маржа −115 %, ROI −54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Игнатьево ≈2,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1675
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 230 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 423 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 885 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 065 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 932 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Виола СНТ | 7,8 сот. | 860 000 | 110 256 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Виола СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коптево СНТ | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Виола СНТ | 7,5 сот. | 980 200 | 130 693 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Виола СНТ | 10,3 сот. | 1 546 500 | 150 146 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Виола СНТ | 8,4 сот. | 1 050 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 6,7 сот. | 1 002 000 | 149 552 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виола СНТ | 6,5 сот. | 975 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виола СНТ | 7,6 сот. | 1 111 111 | 146 199 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 780 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 186 / 44 186 / 130 435 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 909 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 814 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 718 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 527 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 760 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Фенино д. да: «ванной» + «ремонт» | 43 м² | 7 сот. | 1 599 000 | 37 186 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Фенино д. да: «ванной» + «ремонт» | 43 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 44 186 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 46 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 130 435 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в СНТ Виола. СНТ с развитой инфраструктурой, многие живут на постоянной основе. (дороги, освещение, вывоз мусора, СНТ газифицировано) Участок правильной формы, ровный (дополнительно завозил грунт), есть скважина, уличный туалет, мангальная зона, комплекс из 3 домиков, по периметру есть забор с откатными воротами (широкий въезд 5м), есть возможность заехать на грузовом автомобиле, для доставки строительных материалов. Домики из металокаркаса, обшитые профнастилом и утеплены, установлены на винтовые сваи. В одном домике полностью оборудованная кухня+зона гостиной. 2 домик планировали, как ванная+туалет и хоз.блок 3 домик спальные комнаты с панорамным окнами. Также подготовлено место ещё под одно строение, закручены сваи. Скважина полностью оборудованная, на известняке, не на песке. участок сухой в любое время года, вода даже после дождя не стоит. Есть возможность построить дом, места более чем достаточно, с этим расчетом все и планировал. Оперативный выход на сделку, один собственник.