Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Приборостроитель СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 38 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 840 тыс. ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 50 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 512 тыс. → дом ≈328 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 22 тыс.–99 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈714 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,15 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль ≈246 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Локомотивное Депо ≈1 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1674
Рейтинг 30/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 16.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 512 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 328 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 632 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Приборостроитель СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мечта СНТ | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Восток СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Восток СНТ | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 18 сот. | 1 900 000 | 105 556 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Гуслица СНТ | 6,7 сот. | 2 000 000 | 298 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 222 / 66 588 / 99 379 |
| цена объекта | 840 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 714 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 150 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 042 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 935 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 720 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 246 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.6 км | Строитель СНТ | 38,8 м² | 6 сот. | 1 640 000 | 42 268 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Нечаевский СНТ | 36 м² | 5 сот. | 800 000 | 22 222 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Фарфорист-3 СНТ | 32,2 м² | 7,4 сот. | 3 200 000 | 99 379 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Дружба СТ | 27,5 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 90 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 840 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 840 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Цена снижена Продается садовый дом в СНТ Приборостроитель Основные характеристики: Участок: 6 соток, угловой, сухой. Юридическая чистота: Межевание сделано, дом оформлен (полная готовность к сделке). Коммуникации: Колодец с технической водой на участке. Безопасность: Территория СНТ охраняется. Окружение: Отличные соседи, спокойная обстановка. Идеальный вариант как для сезонного отдыха, так и для вложений. #Приборостроитель #дача #купить #продать #недвижимость #недорого