Симферопольское ш., 52 км от МКАД
Клен СНТ, Чехов гор. округ
Дача 30 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,22 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 07.02.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 2,06 млн → дом ≈164 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 40 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,9 млн / целевая ≈2,61 млн / пессимист. ≈2,32 млн → от пессимистичной прибыль −68 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: колодец.
До ст. Луч ≈1,5 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16738
Рейтинг 30/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 23 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 171 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 056 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 164 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 467 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Сентябрь СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Диалог СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сентябрь СНТ | 5 сот. | 1 640 000 | 328 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сентябрь СНТ | 12,5 сот. | 2 350 000 | 188 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Люторецкое д. | 6,5 сот. | 1 900 000 | 292 308 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Люторецкое д. | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луч пос. | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луч пос. | 13 сот. | 3 700 000 | 284 615 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Солнышково д. | 8,5 сот. | 1 620 000 | 190 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Люторецкое д. | 12 сот. | 1 990 000 | 165 833 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 86 488 / 110 000 |
| цена объекта | 2 220 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 887 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 899 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 754 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 609 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 319 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -68 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Рыжиково КП | 30 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 85 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лопасня СНТ | 30 м² | 7,7 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Снежная Долина СНТ | 30 м² | 11,2 сот. | 3 300 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Фортуна СНТ | 30 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Васькино д. | 30 м² | 10 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Железнодорожник-2 СНТ | 30 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Волосово д. | 25 м² | 15 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Шарапова Охота пос. | 34,6 м² | 6,1 сот. | 3 200 000 | 92 486 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Венюково д. | 34,1 м² | 7,5 сот. | 3 000 000 | 87 977 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Спутник СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.02.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 12.02.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.03.2026 | 2 220 000 (+20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 220 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область, городской округ Чехов, поселок Луч, Снт Калинка. Д. 52. Продаётся дом 30м. Кв с участком 12 соток, Снт Калинка, рядом платформа Луч, 10 минут пешком от станции до участка. Дом из бруса, требуется покраска и мелкий ремонт. Охраняемая территория, летний водопровод по всему Снт, недалеко колодец, хорошие подъездные дороги по всему Снт. Участок огорожен.