Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Марс СНТ, Чехов гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽, поднимали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 18.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 656 тыс. → дом ≈1,34 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,5 млн / целевая ≈2,25 млн / пессимист. ≈2 млн → от пессимистичной прибыль −403 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: газ.
До ст. Луч ≈1,1 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16730
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 408 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 344 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Диалог СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луч пос. | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луч пос. | 13 сот. | 3 700 000 | 284 615 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч пос. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Угодья у леса НП | 11,4 сот. | 1 150 000 | 100 877 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сентябрь СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сентябрь СНТ | 5 сот. | 1 640 000 | 328 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Угодья у леса НП | 9,3 сот. | 2 500 000 | 268 817 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сентябрь СНТ | 12,5 сот. | 2 350 000 | 188 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Люторецкое д. | 6,5 сот. | 1 900 000 | 292 308 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 475 / 60 680 / 72 917 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 496 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 371 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 246 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 997 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -403 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Строитель СНТ | 41,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 60 680 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лесовод-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 58 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Березка-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 47 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Лопасня СНТ | 40 м² | 7,2 сот. | 2 399 000 | 59 975 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Васькино д. | 40 м² | 5,5 сот. | 2 800 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Бавыкино д. | 40,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 035 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Орбита СНТ | 42,7 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 67 916 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Лопасня СНТ | 45 м² | 6,5 сот. | 2 700 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 48 м² | 6,5 сот. | 3 500 000 | 72 917 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дружба завода Серп и Молот СНТ | 44 м² | 9 сот. | 5 000 000 | 113 636 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 000 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача с 2-х этажным домом. Материал стен-брус, внешняя отделка-сайдинг. Планировка: на первом этаже находится кухня и две комнаты, второй этаж-мансарда. Коммуникации- электричество 5 квт, водоснабжение-летний водопровод, газ-баллон, телевидение. Участок 6 соток правильной формы, земли с/х назначения, разрешенное использование -для ведения садоводства. На участке есть садовый домик для инвентаря, летний душ, туалет. Удобная транспортная доступность, рядом ж/д станция "Луч".