Симферопольское ш., 30 км от МКАД
Полянка СНТ, Подольск гор. округ
Дом 41 м², участок 6,4 сот., кирпич, 1990 год.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 71/100 · уверенность 66 %
Земля ≈373 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 2,39 млн → дом ≈1,06 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 81 тыс.–265 тыс. ₽/м², медиана 168 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,27 млн / целевая ≈6,54 млн / пессимист. ≈5,81 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,26 млн ₽, маржа 39 %, ROI 64 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Востряково ≈8,8 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16723
Рейтинг 71/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 2.9 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 373 069 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 388 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 062 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 902 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Пузиково д. | 7,2 сот. | 4 740 062 | 658 342 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивановка д. | 14,4 сот. | 10 900 000 | 756 944 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивановка д. | 8,2 сот. | 3 900 000 | 475 610 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивановка д. | 17,8 сот. | 13 500 000 | 758 427 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивановка д. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ивановка д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полянка СНТ | 9 сот. | 3 050 000 | 338 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полянка СНТ | 8 сот. | 3 950 000 | 493 750 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Полянка СНТ | 5 сот. | 3 625 444 | 725 089 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 81 395 / 167 920 / 264 706 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 266 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 903 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 539 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 813 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 260 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 64 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Березка-2 СНТ | 40,4 м² | 4,2 сот. | 3 300 000 | 81 683 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Редькино д. | 43 м² | 4 сот. | 3 500 000 | 81 395 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 42 м² | 6 сот. | 7 200 000 | 171 429 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | ЗИО №3 СНТ | 40,2 м² | 4,9 сот. | 7 100 000 | 176 617 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Родина СНТ | 49,9 м² | 5,8 сот. | 4 500 000 | 90 180 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | 40 м² | 3,3 сот. | 8 900 000 | 222 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.8 км | 44,2 м² | 5 сот. | 11 700 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Роса СНТ | 51,7 м² | 5 сот. | 8 500 000 | 164 410 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2-х этажный жилой дом - дача в красивом живописном месте в окружении леса, кирпичный дом площадью 41 кв.м ( 5х8), участок 6.5 соток , соседи только с одной стороны. Печное отопление, баня в цокольном этаже - не обшита вагонкой. Второй этаж без внутренне отделки -материал есть. Круглогодичный подъезд - соседи живут круглый год. Свободная продажа, один собственник.