Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Росинка СНТ, Чехов гор. округ
Дом 75 м², участок 14,4 сот., щитовой.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 24.06.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Земля ≈142 тыс. ₽/сот. × 14,4 сот. = 2,04 млн → дом ≈757 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 29 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,83 млн / целевая ≈2,55 млн / пессимист. ≈2,26 млн → от пессимистичной прибыль −1,52 млн ₽, маржа −67 %, ROI −40 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: скважина.
До ст. Чехов ≈2,9 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16719
Рейтинг 37/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 5.7 |
| участок | 5 | 95 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 043 000 ₽ (14,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 757 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 093 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Росинка СНТ | 10 сот. | 1 225 000 | 122 500 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чудиново д. | 7,5 сот. | 1 540 000 | 205 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Магистраль СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Росинка СНТ | 18 сот. | 4 900 000 | 272 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Росинка СНТ | 8,7 сот. | 1 750 000 | 201 149 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чудиново д. | 30 сот. | 8 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чудиново д. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чудиново д. | 11 сот. | 673 700 | 61 245 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чудиново д. | 10 сот. | 575 400 | 57 540 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 889 / 35 672 / 46 278 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 830 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 688 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 547 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 264 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 516 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −67 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Росинка СНТ | 90 м² | 14,4 сот. | 2 600 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ветераны Столицы СНТ | 84,1 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 35 672 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Пешково с. | 80 м² | 19,8 сот. | 6 499 000 | 81 238 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Мичуринец СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 499 000 | 46 278 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Пешково д. | 85,9 м² | 8 сот. | 2 850 000 | 33 178 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Фиалка СТ | 55,7 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 44 883 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Чеховском р-не в СНТ Росинка ( д. Чудиново ). Дом щитовой 75 кв м, 2 этажный В доме прихожая, 3 комнаты, кухня ; 2 этаж - 2 комнаты. Свет в дом проведен. Участок 14,4 сот., крайний к лесу, огорожен рабицей. На участке так же имеются хозблок, душ , летний туалет, беседка, своя скважина, газ - по границе. Подъезд - асфальт, зимой дороги чистятся. В шаговой доступности магазин, храм, пруды, автобусная остановка, лес . До станции Чехов ходят автобусы ( 15 минут езды ). Ц. 2800000 руб.