Симферопольское ш., 24 км от МКАД
Новоколедино д., Подольск гор. округ
Дом 60 м², участок 4 сот., щитовой, 2022 год.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 10.07.2026.
Рейтинг 85/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈612 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 41 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,7 млн / целевая ≈5,13 млн / пессимист. ≈4,56 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,66 млн ₽, маржа 36 %, ROI 57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Кутузовская ≈2,1 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16718
Рейтинг 85/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 611 882 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 448 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новоколедино д. | 12 сот. | 10 200 000 | 850 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоколедино д. | 7,2 сот. | 7 000 000 | 972 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоколедино д. | 10,3 сот. | 14 500 000 | 1 407 767 | снят (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоколедино д. | 10,3 сот. | 13 000 000 | 1 262 136 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоколедино д. | 9 сот. | 4 380 000 | 486 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новоколедино д. | 8 сот. | 4 400 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бережки СНТ | 5 сот. | 2 990 000 | 598 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоколедино д. | 4,9 сот. | 3 500 000 | 714 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заря СНТ | 4,5 сот. | 4 900 000 | 1 088 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 5,1 сот. | 3 333 000 | 653 529 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 223 / 86 158 / 110 454 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 699 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 414 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 129 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 559 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 659 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Заря СНТ | 50,7 м² | 4,7 сот. | 5 600 000 | 110 454 | снято (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бережки СНТ | 75,2 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 41 223 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Дубрава-2 СНТ | 70,8 м² | 4,8 сот. | 6 100 000 | 86 158 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СНТ ,,БережкиПродается земельный участок с домом 60 м. ОСНОВАНИЕ: Договор купли-продажи земельного участка с садовым домиком / купчая/ , выдан в 1995 году. Один собственник ( 50 лет). К сожалению, точный адрес не удается установить в ЦИАНе. 50:27:0020703:939, смотрите по кадастровому. БЕЗ ОБРЕМЕНЕНИЙ! Вся информация по телефону.