Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Гришенки д., Чехов гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 10.07.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Земля ≈175 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,95 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 48 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −950 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Луч ≈4,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16712
Рейтинг 18/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 147 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 051 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 949 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 725 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гришенки д. | 7,8 сот. | 2 100 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 8,9 сот. | 1 200 000 | 134 831 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 4,5 сот. | 1 200 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гришенки д. | 7,5 сот. | 3 200 000 | 426 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гришенки д. | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поповка д. | 20 сот. | 7 800 000 | 390 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поповка д. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поповка д. | 20 сот. | 3 400 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гришенки д. | 8,5 сот. | 1 620 000 | 190 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 077 / 75 000 / 127 500 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 000 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 850 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 700 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 400 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -950 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Поповка д. | 40 м² | 6 сот. | 5 100 000 | 127 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Манушкино СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Солнышково д. | 40 м² | 7 сот. | 2 398 000 | 59 950 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Солнышково д. | 39,8 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 62 814 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 40 м² | 8 сот. | 4 100 000 | 102 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Строитель СНТ | 39,8 м² | 4 сот. | 2 500 000 | 62 814 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Манушкино д. | 42 м² | 7 сот. | 4 370 000 | 104 048 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Дубки СНТ | 41,6 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 48 077 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Поповка д. | 43 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 125 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок в хорошем месте Чеховского района. На участке домик 40кв. М незарегистрован. Огорожен. Вода колодец. Свет 15квт. Помощь в одобрении ипотеки.