Симферопольское ш., 59 км от МКАД
Петропавловка д., Чехов гор. округ
Дача 37 м², участок 5 сот.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 462 тыс. → дом ≈1,74 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,53 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −583 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Шарапова Охота ≈10,1 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16711
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 80 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 386 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 738 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 973 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Автомобилист СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радутино д. | 8,8 сот. | 876 000 | 99 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радутино д. | 28,8 сот. | 2 500 000 | 86 806 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радутино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радутино д. | 5,9 сот. | 811 000 | 137 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Арбат СТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.1 км | Арбат СТ | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.3 км | Сохинки ИЖС КП | 36 сот. | 4 930 000 | 136 944 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сохинки ИЖС КП | 9,6 сот. | 1 220 000 | 127 083 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Арбат СТ | 18 сот. | 2 800 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 65 960 / 116 216 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 534 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 407 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 281 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 027 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -583 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Верхние Велеми д. | 37 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 116 216 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ивушка СНТ | 36 м² | 4 сот. | 2 800 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Беляево АПК Москва СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ермолово д. | 40 м² | 5,5 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Полиграфист СНТ | 40 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 80 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Изумруд СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Юг СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Нива СНТ | 36 м² | 3,8 сот. | 1 980 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Романовка СНТ | 37 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 44 595 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Ногина-6 СНТ | 38 м² | 5 сот. | 2 448 000 | 64 421 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 5 соток. На участке летний дом, утепленный пол и стены, снаружи сайдинг, 2 этажа (2 комнаты на первом этаже, одна на втором) + терасса. Кухня (2 комнаты + терасса). Хоз. Постройка (выносной туалет, летний душ, сарай). На участке колодец (насос + шланги, подача воды из шланга). Газовая плита (газ из баллона). Парник. Есть возможность подключить интернет. Подъезд: от деревни по бетонной дороге 2,5км. Участок в окружении грибного леса. Есть пруды (3 шт) для купания и ловли рыбы. Тв, мебель, газовая плита, холодильник, баллоны, парник, насос входят в стоимость.