Симферопольское ш., 77 км от МКАД
Гавшино д., Серпухов гор. округ
Дом 32 м², участок 9 сот., брус, 2021 год.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 17.07.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 589 тыс. → дом ≈2,51 млн ₽, 78 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 58 тыс.–179 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −927 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈5,1 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №16707
Рейтинг 17/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 5.9 |
| участок | 5 | 45 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 589 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 511 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 78 469 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гавшино д. | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гавшино д. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гавшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гавшино д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гавшино д. | 11 сот. | 1 210 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гавшино д. | 18 сот. | 3 500 000 | 194 444 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гавшино д. | 16,4 сот. | 3 850 000 | 234 756 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гавшино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гавшино д. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гавшино д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 99 937 / 179 319 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 935 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 788 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 642 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 348 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -927 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.1 км | Люблинский садовод СТ | 32 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Паниково д. | 35,5 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 138 028 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Большевик пос. | 33,7 м² | 10 сот. | 5 750 000 | 170 623 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гавшино д. | 24 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 129 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гавшино д. | 24 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Калиновские Выселки д. | 29,7 м² | 7,2 сот. | 2 100 000 | 70 707 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Новая Деревня КП | 24 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 36 м² | 5,2 сот. | 5 200 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Чернобылец СНТ | 36 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | 38,2 м² | 5,4 сот. | 6 850 000 | 179 319 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом в деревне Гавшино, площадью 32 кв.м, расположен на 9 сотках. Участок крайний, по границе один сосед. Возможно увеличение участка. В доме две комнаты + кухня, + прихожая. Дом из бруса с утеплением, возможно всесезонное проживание. Тихое и уютное местечко, рядом с городом