Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Филиппины дп, Чехов гор. округ
Дом 68 м², участок 6 сот.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 11.05.2025.
Рейтинг 45/100 · уверенность 56 %
Земля ≈163 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 977 тыс. → дом ≈1,62 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 55 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,52 млн / целевая ≈4,97 млн / пессимист. ≈4,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈844 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 274 км ≈13,7 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16702
Рейтинг 45/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 47 % | 21.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 24 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 162 825 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 977 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 623 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 868 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Филиппины дп | 7 сот. | 1 150 000 | 164 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Филиппины дп | 9,1 сот. | 2 500 000 | 274 725 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Филиппины дп | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Филиппины дп | 14 сот. | 1 590 000 | 113 571 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Филиппины дп | 11,5 сот. | 1 800 000 | 156 522 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Филиппины дп | 7,7 сот. | 1 250 000 | 162 338 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Филипповское д. | 6,3 сот. | 1 310 030 | 207 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Филиппины дп | 6,2 сот. | 1 730 000 | 279 032 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Филиппины дп | 6,2 сот. | 1 400 000 | 225 806 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Филиппины дп | 40 сот. | 7 650 000 | 191 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 55 000 / 78 800 / 91 473 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 518 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 242 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 966 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 414 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 844 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Дачное СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | да: «ванная» + «мебелью» | 64 м² | 6,5 сот. | 15 000 000 | 234 375 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Филипповское КП да: «с/у» + «заезжай и живи» | 63,5 м² | 5,5 сот. | 3 695 000 | 58 189 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ермолово д. да: «санузел» + «ремонт» | 65 м² | 6 сот. | 5 800 000 | 89 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ермолово д. да: «санузел» + «под ключ» | 72 м² | 6 сот. | 5 690 000 | 79 028 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Плужково СНТ да: «ванной» + «отделкой» | 70 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 55 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Высоково д. да: «душевая кабина» + «мебелью» | 64 м² | 6,6 сот. | 3 700 000 | 57 812 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Поповка д. да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Осинка СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 64,5 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 91 473 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2025 | 2 950 000 | история площадки |
| 21.05.2025 | 2 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.08.2025 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.10.2025 | 2 499 000 (−1 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 2 699 000 (+200 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 2 300 000 (−399 000) | история площадки |
| 02.05.2026 | 2 600 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке: дом без внутренней отделки на ленточном фундаменте оформлен как жилой возможность прописки, хоз. Блок, туалет, свет. Можно рассмотреть вариант с ипотекой.