Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Волосово д., Чехов гор. округ
Дом 29 м², участок 5,8 сот., бревно, 1995 год.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 15.05.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 66 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 833 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 60 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈152 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Луч ≈4,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16701
Рейтинг 34/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 14 % | 7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 87 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.9 |
| участок | 5 | 16 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 601 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 833 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 166 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 207 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Волосово д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Волосово д. | 9 сот. | 2 200 000 | 244 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Волосово д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Волосово д. | 24 сот. | 3 500 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Волосово д. | 7 сот. | 740 000 | 105 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Волосово д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Волосово д. | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Волосово д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волосово д. | 8,5 сот. | 2 000 000 | 235 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волосово д. | 16,6 сот. | 4 100 000 | 246 988 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 87 500 / 128 000 |
| цена объекта | 1 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 699 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 914 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 768 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 623 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 331 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 151 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Гришенки д. | 25 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 128 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Луч пос. | 24 м² | 4,2 сот. | 3 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Сигнал СНТ | 34 м² | 6,8 сот. | 2 699 999 | 79 412 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 28 м² | 6,3 сот. | 4 300 000 | 153 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | Полигон СНТ | 32 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 118 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Лопасня СНТ | 31,7 м² | 7,3 сот. | 2 700 000 | 85 173 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Факел-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Гидросталь СНТ | 33 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Марс СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Луч-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 06.08.2025 | 2 999 000 (−201 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 2 500 000 (−499 000) | история площадки |
| 29.10.2025 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 1 999 000 (−301 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 999 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается бревенчатый деревенский дом общей площадью 29 кВ. М (столько зарегистрировано по документам), терраса 15 кВ. М не зарегистрирована. Отопление печное. Водоснабжение- колодец, в дом не заведено. Газ по границе участка. Электричество 15 квт. Автобусная остановка прямо возле дома. Участок 5,83 сотки. Документы: Один взрослый собственник, наследство по закону. Показ по договоренности.