Симферопольское ш., 59 км от МКАД
Спутник СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 686 тыс. → дом ≈2,21 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–94 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,44 млн / целевая ≈3,99 млн / пессимист. ≈3,55 млн → от пессимистичной прибыль ≈85 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 3 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: скважина.
До ст. Шарапова Охота ≈0,8 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16694
Рейтинг 29/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 81 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 9 % | 1.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 686 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 214 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 1 320 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 74 359 / 94 092 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 438 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 216 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 994 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 550 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 85 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Рыжиково КП | 70 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 77 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Манушкино д. | 56 м² | 5 сот. | 2 400 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Крюково д. | 65 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Строитель СНТ | 64 м² | 4 сот. | 3 900 000 | 60 938 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Красные Орлы д. | 72,9 м² | 8,9 сот. | 4 800 000 | 65 844 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Еськино д. | 72 м² | 5 сот. | 6 250 000 | 86 806 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Гришенки д. | 48 м² | 6 сот. | 7 499 000 | 156 229 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | огородные участки Ветеран | 48 м² | 4,6 сот. | 3 600 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Взгорье ДНП | 45,7 м² | 7 сот. | 4 300 000 | 94 092 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Перхурово д. | 78 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 74 359 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже чудесный дом, а так же второй домик поменьше и 6 соток земли. Кухня и туалет в доме, так же есть душ и стиральная машина, всё остается. Вода только летняя с 1 мая по 1 октября, но можно свою скважину сделать. Вода хорошая, питьевая. 6 соток, дом жилой, в нем можно прописаться. Сделка свободная, торг возможен. Риэлторам не беспокоить.