Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Сатурн СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 100 м², участок 6,4 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽, поднимали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 15.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 55/100 · уверенность 61 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 531 тыс. → дом ≈769 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,88 млн / целевая ≈4,39 млн / пессимист. ≈3,9 млн → от пессимистичной прибыль ≈896 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. пл. 92 км ≈2,8 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16692
Рейтинг 55/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 60 % | 25.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 22 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 531 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 769 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 690 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ромашка СНТ | 11,5 сот. | 800 000 | 69 565 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Персей СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мега СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная Поляна СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Луч СНТ | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Луч СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч СНТ | 7,5 сот. | 600 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 334 / 48 234 / 75 472 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 876 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 632 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 388 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 901 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 896 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Энергетик СНТ | 100 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 29 900 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Фея СНТ | 106 м² | 6 сот. | 7 999 999 | 75 472 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Шарапова Охота пос. | 97,4 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 56 468 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Железнодорожник-2 СНТ | 100 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Северный СНТ | 100 м² | 7,7 сот. | 6 100 000 | 61 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Гранит СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 35 625 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дедяково СНТ | 110 м² | 8 сот. | 7 650 000 | 69 545 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Русский Лес СНТ | 105 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 40 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Пролетарский пос. | 92,5 м² | 4,3 сот. | 5 300 000 | 57 297 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Луч-Минэнерго СНТ | 108,9 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 24 334 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 300 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 6.44 соток с домом ( дача) и хозяйственными постройками: Дом 1 этаж из бруса, 2 этаж утепленный каркасный. Дом на ленточном фундаменте. В доме на первом этаже просторная гостиная с печкой, на втором этаже имеются 2 комнаты и большая лоджия. Электричество заведено в дом. Во хозяйственной постройке рядом с домом имеется туалет, душевая, склад для инвентаря и летняя кухня с газовой плитой(с возможностью подключения газового баллона). Участок в стародачном садовничестве в окружении смешанного грибного леса.