Симферопольское ш., 56 км от МКАД
Новое Сенино дп, Чехов гор. округ
Дача 34 м², участок 9,1 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 16.03.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 53 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 9,1 сот. = 1,55 млн → дом ≈1,85 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 52 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −71 %, ROI −42 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Луч ≈7,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16687
Рейтинг 32/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 13.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 4.3 |
| участок | 5 | 46 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 604 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 552 000 ₽ (9,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 848 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 54 353 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новое Сенино дп | 7,2 сот. | 1 500 000 | 208 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Сенино дп | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Сенино дп | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Сенино дп | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Сенино дп | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Сенино дп | 11,6 сот. | 2 000 000 | 172 414 | снят (цена объявления) 11.09.2026 | сохраненная копия |
| 0.4 км | Новое Сенино дп | 20 сот. | 3 450 000 | 172 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сенино д. | 10 сот. | 2 752 012 | 275 201 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сенино д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сенино д. | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 408 / 67 500 / 84 548 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 459 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 336 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 213 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 967 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 403 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.4 км | Сигнал СНТ | 34,3 м² | 8,4 сот. | 2 900 000 | 84 548 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Ермолово д. | 40 м² | 5,5 сот. | 2 700 000 | 67 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Эколог СНТ | 35,3 м² | 8,5 сот. | 1 850 000 | 52 408 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ветеран-3 СНТ | 32 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 53 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Филипповское д. | 30 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.03.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 29.03.2026 | 4 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.04.2026 | 4 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 4 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 4 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в развитом полностью освоенном поселке! Дом 34кв. М. На участке 9.1 сотки обжитой. Есть скважина на 60 метров, санузел обустроен в доме(с накопительным водонагревателем Thermex на 200л), кухня спальня, на участке подсобное помещение. Рядом есть вся инфраструктура: школа, детский сад, магазина, остановка городского автобуса и т. Д.! Участок на возвышенности, огорожен, засажен: айва из Дагестана, черешня небольшая, вишня небольшая, слива 2 дерева. Кусты смородины, крыжовник, малина. Есть еще небольшие посадки кустов (ежевика, черноплодная рябина)! Дача готова к проживанию и воплощать дальше дизайнерские и ландшафтные фантазии. Один взрослый собственник. Полная стоимость в договоре. Оперативный показ.