Симферопольское ш., 57 км от МКАД
Новый Быт с., Чехов гор. округ
Дом 36 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 81/100 · уверенность 55 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,26 млн → дом ≈739 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 94 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 121 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,98 млн / целевая ≈4,48 млн / пессимист. ≈3,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,56 млн ₽, маржа 39 %, ROI 65 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Луч ≈8 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16685
Рейтинг 81/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 13.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.8 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 105 080 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 261 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 739 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 528 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новый Быт с. | 10 сот. | 514 100 | 51 410 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новый Быт с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новый Быт с. | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новый Быт с. | 7 сот. | 1 399 999 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новый Быт с. | 7 сот. | 3 240 000 | 462 857 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новый Быт с. | 6 сот. | 1 550 000 | 258 333 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новый Быт с. | 15 сот. | 1 080 000 | 72 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новый Быт с. | 21,9 сот. | 3 730 000 | 170 320 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Новый Быт с. | 11 сот. | 3 740 000 | 340 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новый Быт с. | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 94 092 / 120 694 / 149 584 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 981 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 732 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 483 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 985 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 565 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 65 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Святая Гора ДНТ | 40 м² | 10 сот. | 4 900 000 | 122 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Спутник СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 72 222 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Угодья у леса НП | 36,1 м² | 12,9 сот. | 5 400 000 | 149 584 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Взгорье ДНП | 45,7 м² | 7 сот. | 4 300 000 | 94 092 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Угодья у леса НП | 45 м² | 13 сот. | 5 350 000 | 118 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 200 000 (−1 300 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в Новом Быту, рядом с храмом. Участок сухой, незатапливаемый, на пригорке 12 соток. Асфальтированный подъезд. Небольшой домик 6×6 на ленточный фундаменте (коридор, кухня и комната), каркасный, окна стеклопакеты. Вода на участке, теплица, электричество. Участок огорожен забором. В шаговой доступности вся инфраструктура.