Симферопольское ш., 87 км от МКАД
Якшино д., Серпухов гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 31.07.2025.
Рейтинг 10/100 · уверенность 58 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 289 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 81 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,53 млн / целевая ≈1,38 млн / пессимист. ≈1,22 млн → от пессимистичной прибыль −791 тыс. ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Романовские дачи ≈10,8 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16684
Рейтинг 10/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 33 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 186 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 289 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 611 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 80 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Якшино д. | 6,6 сот. | 2 100 000 | 318 182 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Якшино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Якшино д. | 25 сот. | 1 750 000 | 70 000 | в продаже 20.10.2026 | сохраненная копия |
| 1.3 км | Зайцево д. | 11,2 сот. | 598 000 | 53 393 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Якшино д. | 30 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Глазово-2 д. | 12,4 сот. | 590 000 | 47 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Зайцево д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Глазово-2 д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Зайцево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Зайцево д. | 17 сот. | 806 800 | 47 459 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 79 146 / 122 500 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 530 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 454 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 377 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 224 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -791 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Биоприбор СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Автомобилист-2 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 400 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Ногина-3 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 122 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Родник СНТ | 20 м² | 5 сот. | 999 000 | 49 950 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.4 км | Серпейка СНТ | 20 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Строитель СНТ | 20 м² | 6,4 сот. | 1 030 000 | 51 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 18,9 м² | 4,2 сот. | 1 700 000 | 89 947 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | 24 м² | 6,4 сот. | 1 999 000 | 83 292 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Липицы с. | 16 м² | 3,6 сот. | 1 499 999 | 93 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Ока СНТ | 24 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2025 | 2 100 000 | история площадки |
| 29.08.2025 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.05.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается благоустроенная дача по адресу: Московская обл., г. О. Серпухов, Снт Родник. Дачный домик зарегистрирован, имеет общую площадь 20 кв. М., 2 этажа, на первом этаже кухня и комната, на втором этаже комната. Электричество 15 квт, вода из колодца, туалет на улице. Участок общей площадью 6 соток, огорожен, границы размежеваны. Ровный, правильной формы. На участке растут плодово-ягодные деревья и кустарники. Установлены две теплицы, благоустроенное место под качели, летний душ с проточным водонагревателем, хоз. Блок для инвентаря. Локация: Снт охраняется круглый год, есть видеонаблюдение. Очень красивое и тихое место для отдыха! Вокруг грибной лес, пруд где можно ловить рыбу и купаться, также недалеко река Ока. Документы все в порядке, один взрослый собственник. Оперативный показ, звоните!