Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Рудаково д., Серпухов гор. округ
Дом 90 м², участок 10,5 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 31.03.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 10,5 сот. = 687 тыс. → дом ≈2,61 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 66 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,5 млн / целевая ≈5,85 млн / пессимист. ≈5,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈795 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Шарапова Охота ≈21,1 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16682
Рейтинг 33/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 15.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 59 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 472 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 687 000 ₽ (10,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 613 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 033 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Рудаково д. | 48,5 сот. | 5 800 000 | 119 588 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 21,5 сот. | 1 250 000 | 58 140 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 16,6 сот. | 2 300 000 | 138 554 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 7,5 сот. | 890 000 | 118 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка д. | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубровка д. | 11 сот. | 650 000 | 59 091 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубровка д. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лопино д. | 20 сот. | 10 000 000 | 500 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 882 / 75 581 / 78 125 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 175 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 850 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 200 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 795 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.2 км | Заповедный Берег КП да: «ванные» + «под ключ» | 86 м² | 11,5 сот. | 6 500 000 | 75 581 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Станки д. да: «ванной» + «ремонт» | 85 м² | 10 сот. | 5 600 000 | 65 882 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Заповедный Берег КП да: «санузел» + «заезжай и живи» | 96 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 78 125 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в деревне 2-х этажный 8х10 из бруса 150х150 утеплён и обшит доской. Первый этаж 60 м состоит, кухни гостинной 24 м с печью на которой можно готовить еду, зал с камином и спальня, также есть душевая кабина и туалет, второй этаж утеплён и тоже пригоден для проживания, состоит из одного целого помещения. Рядом с домом стоит 2-х этажная баня с парной, помывочной, кухней и комнатой отдыха на втором этаже. В доме и бане заведены свет, вода и слив. На участке колодец откуда поступает вода в дом и баню, Участок правильной формы 21х50 подъезд круглогодичный асфальтовая крошка до дома. Рядом протекает река Нара, и находится КП "Берендеево Царство". На данный момент вскрыты полы в гостинной с камином, требуется замена пола.