Симферопольское ш., 86 км от МКАД
Семеновское д., Серпухов гор. округ
Дом 30 м², участок 39 сот., газоблок.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 50 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 39 сот. = 1,18 млн → дом ≈918 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 69 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −248 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 107 км ≈14,2 км по прямой; до МКАД 86 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16675
Рейтинг 21/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 20 % | 4.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 6 % | 0.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 182 000 ₽ (39 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 918 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Семеновское д. | 15 сот. | 220 000 | 14 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Семеновское д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Семеновское д. | 50 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Семеновское д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Семеновское д. | 21,5 сот. | 950 000 | 44 186 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Семеновское д. | 6 сот. | 256 000 | 42 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семеновское д. | 15 сот. | 450 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Семеновское д. | 8 сот. | 690 000 | 86 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семеновское д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семеновское д. | 38 сот. | 3 200 000 | 84 211 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 571 / 73 099 / 92 937 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 546 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 419 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 291 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 037 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -248 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Семеновское д. | 26,9 м² | 39 сот. | 2 500 000 | 92 937 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Жерновка д. | 34,2 м² | 25 сот. | 2 500 000 | 73 099 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Дружба СНТ | 35 м² | 35 сот. | 2 400 000 | 68 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке стоит домик 30 кв. М., есть уличный туалет. Участок с водой круглый год ( скважина, питьевая). Все вопросы по телефону, звоните спрашивайте.