Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Ивушка СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 45 м², участок 4 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 16.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 374 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,62 млн → от пессимистичной прибыль −1,56 млн ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Шарапова Охота ≈5,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16674
Рейтинг 15/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 103 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 4.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 374 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 426 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 911 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Северный-2 СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глубоково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Южный СНТ | 7 сот. | 625 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старые Кузьменки д. | 7,3 сот. | 865 130 | 118 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старые Кузьменки д. | 6,1 сот. | 725 000 | 118 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старые Кузьменки д. | 15 сот. | 1 950 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старые Кузьменки д. | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глубоково д. | 30 сот. | 382 392 | 12 746 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глубоково д. | 22 сот. | 3 000 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глубоково д. | 12 сот. | 1 190 000 | 99 167 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 311 / 47 342 / 125 581 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 029 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 928 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 826 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 623 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 557 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Рыжиково СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Волосово д. | 45 м² | 6 сот. | 1 499 000 | 33 311 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Родники СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Московка д. | 48 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружба-1 СНТ | 50 м² | 4 сот. | 1 752 002 | 35 040 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Гришенки д. | 45 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Нива СНТ | 45 м² | 3 сот. | 1 620 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Нара СНТ | 41,8 м² | 3,9 сот. | 2 100 000 | 50 239 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Полянка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Поповка д. | 43 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 125 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом 45кв на участке 4 сот в снт Дружба Серпуховского района. Дом оформлен как жилой, утепленный состоит из трёх комнат. . К дому пристроена уютная верада. В доме есть кухня, печь дровяная. Есть вся мебель для проживания. На участке множество посадок, бассейн, мангалтная зона, душ с подогревом, туалет, парковочное место. В шаговой доступности лес с грибами, ягодами, пруды с рыбалкой. Рядышком находится Южный питомник! Транспортное сообщение Серпухов, Чехов, Москва(м. Анино) Звоните, отвечу на все вопросы!