Симферопольское ш., 49 км от МКАД
Беляево СНТ, Чехов гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., газоблок.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 60 %
Земля ≈192 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,54 млн → дом ≈663 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,19 млн / целевая ≈3,77 млн / пессимист. ≈3,35 млн → от пессимистичной прибыль −120 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чехов ≈9,2 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16669
Рейтинг 39/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 80 % | 5.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 14.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 192 161 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 537 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 663 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 288 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Беляево СНТ | 7,8 сот. | 2 400 000 | 307 692 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Беляево д. | 17 сот. | 3 850 000 | 226 471 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Беляево д. | 20 сот. | 3 950 000 | 197 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Беляево д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Беляево д. | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Беляево д. | 12,5 сот. | 3 199 000 | 255 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Беляево д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Беляево д. | 8,8 сот. | 1 675 350 | 190 381 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Беляево д. | 6,5 сот. | 1 100 000 | 169 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старицкое СНТ | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 294 / 46 068 / 57 071 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 188 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 979 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 769 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 350 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -120 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Ивановское с. | 85 м² | 5 сот. | 3 845 000 | 45 235 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новгородово д. | 86 м² | 5 сот. | 3 945 000 | 45 872 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Жальское ИЖС КП | 85 м² | 6 сот. | 9 700 000 | 114 118 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Новгородово д. | 70 м² | 5 сот. | 3 995 000 | 57 071 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ходаево д. | 85 м² | 6 сот. | 8 999 000 | 105 871 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Солодовка д. | 85 м² | 5 сот. | 3 645 000 | 42 882 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Ромашкино-3 дп | 85 м² | 6,3 сот. | 3 595 000 | 42 294 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лужники СНТ | 95 м² | 5 сот. | 4 395 000 | 46 263 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хлевино д. | 95 м² | 5 сот. | 4 395 000 | 46 263 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хлевино д. | 95 м² | 6 сот. | 4 395 000 | 46 263 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Зарезервирован до конца июля.