Симферопольское ш., 52 км от МКАД
Тиерра-Вилладж-1 КП, Чехов гор. округ
Дом 56 м², участок 8,5 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 8,5 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,88 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 7 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −876 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Повадино ≈8,1 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16667
Рейтинг 29/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 53 % | 3.2 |
| участок | 5 | 41 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 275 000 ₽ (8,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 875 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 482 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Бершово Поле ТСН | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бершово д. | 20 сот. | 4 200 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бершово д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бершово д. | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бершово д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бершово д. | 10 сот. | 1 320 000 | 132 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бершово Поле ТСН | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Талеж с. | 32 сот. | 8 960 000 | 280 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Талеж с. | 6 сот. | 860 000 | 143 333 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Талеж с. | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 407 / 61 845 / 83 929 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 527 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 351 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 174 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 822 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -875 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Лесная Сказка СНТ | 54 м² | 6 сот. | 400 000 | 7 407 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ветеран СНТ | 55 м² | 9 сот. | 2 330 000 | 42 364 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Утренние Зори СНТ | 56 м² | 7,5 сот. | 4 700 000 | 83 929 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Утренние Зори СНТ | 56 м² | 7,9 сот. | 4 700 000 | 83 929 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Горки СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Чирково СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 53 704 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Иней СНТ | 54 м² | 6,7 сот. | 3 800 000 | 70 370 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Святая Гора ДНТ | 60 м² | 8,2 сот. | 3 350 000 | 55 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Взгорье ДНП | 55 м² | 7 сот. | 4 600 000 | 83 636 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Снежная Долина СНТ | 56 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 67 857 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 4 500 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 3 150 000 (−1 350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом готов к проживанию(год постройки 2013)(6х6 пристройка 6х3 оформлен, можно прописаться), требуется не большой косметический ремонт. На участке есть навес для авто, утеплённый гостевой домик(5х3), хоз блок, голубятня (можно переделать под вольер). Артезианская скважина с чистой питьевой водой, вода заведева в дом (кухня и санузел) (есть вывод на улицу для полива). Свет 15квт. Участок ровный, правильной формы. Забор по трём сторонам глухой, на задней части двора рабица, у соседей живая изгородь из кустов. На участке есть молодые плодовые деревья, груша, яблоня и вишня. В деревне есть местный магазин. До супермаркета 9км. Ходят автобусы в город, до остановки 10 минут пешком. Рядом находится святой источник Талеж, музей в Мелихово. В деревне Васькино магазины, школа(ходит школьный автобус), детский садик, Мфц. Зимой дороги чистят регулярно. Тихое уютное место в дали от городской суеты, в шаговой доступности пруд и лес. За дополнительной информацией и фото пишите или звоните.