Симферопольское ш., 68 км от МКАД
Лесное Озеро ДНТ, Серпухов гор. округ
Дача 38 м², участок 15,3 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 17.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 15,3 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,87 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 35 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,37 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль −766 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик (по описанию); свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Серпухов-Ветка ≈8,7 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16663
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 9.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 421 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 429 000 ₽ (15,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 871 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 237 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лесное Озеро ДНТ | 10,2 сот. | 1 600 000 | 156 863 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лесное Озеро ДНТ | 10,5 сот. | 1 500 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесное Озеро ДНТ | 6,5 сот. | 800 000 | 123 077 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесное СНТ | 13,3 сот. | 1 090 000 | 81 955 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тверитино СНТ | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесное Озеро ДНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесное Озеро ДНТ | 13,3 сот. | 1 150 000 | 86 466 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесное Озеро ДНТ | 13,3 сот. | 1 030 000 | 77 444 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесное Озеро ДНТ | 12 сот. | 2 499 000 | 208 250 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 722 / 99 167 / 150 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 374 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 205 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 037 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 699 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -766 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Калугинские Просторы СНТ | 36 м² | 8,7 сот. | 1 250 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Венский Лес КП | 36 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Игнатьево д. | 30 м² | 20 сот. | 3 200 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Поляна СНТ | 30 м² | 17 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 03.05.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 300 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю участок 15.3 соток. Снт, Лесное озеро'' Московская обл. Серпуховский район. По Симферопольскому шоссе 80 км. От Мкд. Участок сухой, ровный прямоугольной формы. Есть электричество 5 квт. Колодец на 12 колец. Туалет на улице. На участке не большой двухэтажный дом 38кв. М. Оставлено место под строительство большого дома. На участке плодовые деревья и плодовые кусты. В С НТ чистят дороги зимой. Въезд через шлагбаум. На территории Снт есть магазин и детская площадка. Один собственник. С 2010 года. Цена 3000000 млн. Руб. На установку септика и подключения дополнительных киловат электроэнергии возможна скидка в разумных пределах.