Симферопольское ш., 50 км от МКАД
огородные участки Ветеран, Чехов гор. округ
Дача 44 м², участок 5 сот., каркас.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 20.05.2025.
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Земля ≈247 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 1,24 млн → дом −35 тыс. ₽, −795 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,57 млн → от пессимистичной прибыль −326 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Чехов ≈2,6 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №16660
Рейтинг 34/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 247 078 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 235 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −35 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −795 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 17,3 сот. | 5 600 000 | 323 699 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 7,5 сот. | 1 600 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 6,3 сот. | 3 400 000 | 539 683 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 12,5 сот. | 5 290 000 | 423 200 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 6,5 сот. | 1 440 000 | 221 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 4 сот. | 1 350 000 | 337 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Гидросталь СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ишино д. | 9,2 сот. | 4 150 000 | 451 087 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 50 000 / 59 459 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 967 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 869 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 770 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 574 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -326 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Плужково СНТ | 44 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 38 636 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | 50 лет Октября СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Орбита СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 51 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Плужково д. | 40 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Скурыгино СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 515 000 | 37 875 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Алферово д. | 46 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 43 478 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Лесовод ТСН | 55,5 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 50 450 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.6 км | Петропавловка д. | 37 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 59 459 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | имени 50-летия Великого Октября СНТ | 34,1 м² | 5,9 сот. | 1 900 000 | 55 718 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Шарапово с. | 36 м² | 5,5 сот. | 3 100 000 | 86 111 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2025 | 1 400 000 | история площадки |
| 20.06.2025 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.07.2025 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок в г. Чехове. Площадь 5 соток Дом каркасно-шитовой, 2-х этажный площадью 44 кв. М., На участке: колодец кухня, хозблок, туалет., Забор из профнастила На участке летний питьевой водопровод и электричество. Пoдъeзда к учacтку нет, нo еcть пaрковкa с двух сторон участка. Рядом с Онт 3 пруда, река Лопасня и карьер (отличное место для отдыха и рыбалки). Дача находится в черте города Чехов. В 10 минут езды ж/д станция и автовокзал. Дача Участок входит в Онт "Ветеран" на окраине г. Чехов. Онт Ветеран земля находится в аренде у города. На вопросы ответим. Звоните и пишите.