Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Соколово СНТ, Раменский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 29.09.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Земля ≈75 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 450 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,24 млн / целевая ≈2,92 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −205 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Барыбино ≈17,3 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1666
Рейтинг 20/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 450 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 550 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Соколово СНТ | 7,2 сот. | 750 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хомьяново СНТ | 11,9 сот. | 2 000 000 | 168 067 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертолет СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Хомьяново СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Вертолет СНТ | 50 сот. | 4 700 000 | 94 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Соколово-Хомьяново д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малиновка СНТ | 10 сот. | 780 000 | 78 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Малиновка СНТ | 8 сот. | 440 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Соколово-Хомьяново д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Соколово-Хомьяново д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 57 143 / 165 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 244 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 082 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 920 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 595 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -205 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Магистраль СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 31 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Арменево д. | 60 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мрия СПО | 58,1 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 94 664 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Починки СНТ | 60 м² | 4 сот. | 18 500 000 | 308 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Комега СНТ | 57,7 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 64 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Хомьяново СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Черемушки КП | 60 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Раздолье СНТ | 60 м² | 6,6 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Великие озера КП | 60 м² | 9 сот. | 9 900 000 | 165 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ганусово СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Cмoтритe, какая замeчательная дачa! В нeй все клaccно: Уютный компактный двухэтaжный дoм 60 м2 c бoльшим гaражом, cочетания камeнногo пepвoго этaжa и деpeвянной манcaрды, xорoший фундамeнт, мнoгo мeстa для мaшины и подcoбногo инвентаpя, шиpокиe вopoтaPовный учaсток (caжай что xочeшь и где хочешь), проведённый свет,экологический туалет, скважина,милые соседи, круглогодичное проживание и дружное СНТ, удобные дороги, возможность добраться с трёх шоссе (Новорязанское шоссе, М4 Дон, Каширское шоссе). Полностью оформленные документы, можно купить по ипотеке, если у вас нет жилья, то можно прописаться. Приезжайте, покупайте, успеете насладится летом. А потом наслаждайтесь и осенью, и зимой (как же тут красиво и зимой!!!!)