Симферопольское ш., 65 км от МКАД
Лесное СНТ, Чехов гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 645 тыс. → дом ≈1,25 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 18 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,22 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −837 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); свет — есть.
До ст. Шарапова Охота ≈6,4 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16656
Рейтинг 24/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 33 % | 2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 645 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 255 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Родник СНТ | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сталь СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березки СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Березки СНТ | 7 сот. | 910 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сталь СНТ | 40 сот. | 415 000 | 10 375 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Агро СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алеко СНТ | 12 сот. | 425 000 | 35 417 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березки СНТ | 8,9 сот. | 2 217 500 | 249 157 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Алеко СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 44 834 / 99 980 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 223 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 112 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 001 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 778 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -837 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Березки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 999 000 | 99 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Элерон СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Персей СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 82 000 | снято (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Сатурн СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Алеко СНТ | 48 м² | 6 сот. | 880 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Росиночка СНТ | 51,3 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 44 834 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Северный СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 250 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Восход СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 42 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Шарапова Охота СТ | 54 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 85 185 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Новый Быт с. | 49 м² | 6 сот. | 9 100 000 | 185 714 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок с домом, есть колодец, душ, туалет на улице, подведено электричество 7кВ.