Симферопольское ш., 49 км от МКАД
Ветераны Столицы СНТ, Чехов гор. округ
Дом 100 м², участок 8 сот., дерево, 2000 год.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 21.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 80/100 · уверенность 81 %
Земля ≈210 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,68 млн → дом ≈1,32 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 78 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,25 млн / целевая ≈9,23 млн / пессимист. ≈8,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,65 млн ₽, маржа 44 %, ROI 80 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Детково ≈2,7 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №16653
Рейтинг 80/100 · уверенность 81 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 209 967 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 680 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 320 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ветераны Столицы СНТ | 9 сот. | 1 999 999 | 222 222 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ветераны Столицы СНТ | 13,6 сот. | 2 800 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алачково д. | 7,5 сот. | 1 800 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алачково д. | 15 сот. | 5 990 000 | 399 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алачково д. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алачково д. | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алачково д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алачково д. | 7,5 сот. | 1 950 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Алачково д. | 50 сот. | 15 000 000 | 300 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алачково д. | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 77 778 / 102 778 / 122 727 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 252 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 739 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 227 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 202 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 652 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 80 % |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Большое Петровское д. да: «санузлом» + «мебели» | 100 м² | 7,5 сот. | 12 100 000 | 121 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Оксино НСТ да: «санузел» + «отделка» | 110 м² | 8 сот. | 13 500 000 | 122 727 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Южный СНТ да: «с/у» + «мебель» | 90 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Синичкино КП да: «ванная» + «ремонт» | 92 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 86 957 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Репниково д. да: «с/у» + «мебелью» | 90 м² | 7,5 сот. | 9 500 000 | 105 556 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Репниково д. да: «санузлом» + «мебелью» | 110 м² | 7,5 сот. | 12 100 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Васькино д. да: «ванной» + «отделкой» | 110 м² | 8,4 сот. | 11 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Петровское парк 2 КП да: «с/у» + «под ключ» | 90 м² | 7,5 сот. | 10 990 000 | 122 111 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Степыгино ИЖС 2 КП да: «санузел» + «мебель» | 90,9 м² | 7,3 сот. | 8 490 000 | 93 399 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Степыгино д. да: «санузел» + «мебель» | 90,9 м² | 7,3 сот. | 9 000 000 | 99 010 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.07.2026 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаем участок 8 сот с домом. Дом летний, отопление электрическое. Хорошее расположение вблизи деревьев. отдельный заезд. Тихо и спокойно