Симферопольское ш., 66 км от МКАД
Нерастанное-2 СНТ, Чехов гор. округ
Дом 75 м², участок 10 сот., дерево.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,8 млн; первая цена 4,8 млн ₽ от 01.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 74/100 · уверенность 61 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,6 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 85 тыс.–263 тыс. ₽/м², медиана 183 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,75 млн / целевая ≈12,38 млн / пессимист. ≈11 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,72 млн ₽, маржа 61 %, ROI 157 %.
⚠ ROI 157 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Шарапова Охота ≈9,7 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №16641
Рейтинг 74/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.5 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 378 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 604 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 896 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 280 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Комплект СНТ | 12,6 сот. | 821 600 | 65 206 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Голыгино д. | 11 сот. | 4 400 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Голыгино д. | 7 сот. | 2 600 000 | 371 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Комплект СНТ | 6 сот. | 660 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голыгино д. | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голыгино д. | 8 сот. | 1 550 000 | 193 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голыгино д. | 5 сот. | 850 000 | 170 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Голыгино д. | 15,3 сот. | 2 696 000 | 176 209 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Голыгино д. | 12,1 сот. | 1 928 000 | 159 339 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Голыгино д. | 14,6 сот. | 2 387 000 | 163 493 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 85 294 / 182 667 / 262 681 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 750 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 062 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 375 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 000 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 725 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 157 % |
| пояснение расчета | ROI 157 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| ⚠ проверьте | ROI 157 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.3 км | Бекетово д. да: «санузла» + «отделка» | 75 м² | 10 сот. | 17 900 000 | 238 667 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Отрада СНТ да: «сан/узел» + «мебель» | 75 м² | 9 сот. | 9 500 000 | 126 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Бекетово парк КП да: «душевая» + «тёплыми полами» | 76,1 м² | 10,4 сот. | 19 990 000 | 262 681 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Перхурово д. да: «сан узел» + «мебелью» | 68 м² | 9 сот. | 5 800 000 | 85 294 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.04.2026 | 4 800 000 | история площадки |
| 23.04.2026 | 4 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.05.2026 | 4 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 950 000 (−550 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 3 500 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ОТЛИЧНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ! Дом с собственным выходом в сосновый лес! Продается дом в районе деревни Плешкино, СНТ "Нерастанное-2". Дом построен из бревна, двухэтажный, с комфортной планировкой (на первом этаже просторная кухня, большая гостиная, место для